Immobilier Maroc : Crise ou Fausses Frayeurs

L’immobilier fait partie des grands chantiers de développement au Maroc, aux côtés des équipements et des infrastructures (transport, énergie, eau potable…), du tourisme, des industries légères et des services.

La conjoncture actuelle :

L’Etat, en partenariat avec Al Omrane (nouvelle entité née de la fusion de plusieurs sociétés d’Etat : Snec, Attacharouk, et des établissements régionaux d’aménagement et de construction : Erac) placée sous la tutelle du Premier Ministre, garde en vue sa priorité d’éradiquer l’habitat insalubre en faisant la promotion du logement social.

Avec un investissement d’un milliard de dirhams injecté sur le marché immobilier d’Agadir, le Ministère de l’Habitat compte tenir ses engagements en proposant un produit accessible aux couches sociales les plus défavorisées.

130.000 logements sont donc prévus sur tout le territoire, pour un prix unitaire de 140.000 DH, rappelant ainsi le prix moyen auquel se négocient les baraques.

Al Omrane

Pour atteindre ses objectifs, le Ministère, porté par l’enthousiasme de M. Ahmed Taoufiq Hejira, a logiquement approché les promoteurs immobiliers en leurs offrant nombre de privilèges, dont l’exonération totale des impôts, mais leur a imposé en contre partie une surface minimum de 50m² pour chaque appartement et le respect des standards de qualité et de sécurité.

Avec le lancement en 2008 de 30.000 unités, la garantie du Fogarim, la participation des petits et moyens promoteurs et la signature de plusieurs conventions avec les banques pour faciliter les modalités de commercialisation, le moral des professionnels est au beau fixe.

Les premiers signe de malaise :

Les professionnels du métier sont pourtant divisés entre :

- Optimistes voyant le Maroc comme un eldorado de l’immobilier, les chiffres enregistrés par les cimenteries et la vente des matériaux de construction, en plus des 100 milliards de dirhams de crédits accordés l’année dernière pour des projets immobiliers, en attestent bel et bien. La turbulence actuelle du marché demeurera, selon eux, une simple tendance passagère, tant que la demande restera forte et que l’offre suivra.

- Pessimistes inquiets de la baisse du rythme des transactions durant le premier trimestre de 2008. La flambée des prix y est pour beaucoup, l’incompatibilité entre l’offre et la demande également, et tous redoutent une chute qui sera forcément douloureuse.

Même s’il est vrai que la stabilité et la clarté ne sont pas les points forts du marché foncier marocain, il est possible de décortiquer le phénomène, mais séparément, puisque la situation au niveau de Casablanca n’est pas la même qu’à Marrakech, encore moins à Agadir.

Casablanca :

Chantier Casablanca
Chantier, Casablanca – Auteur : alexia_colette

L’exemple de la capitale économique risque de devenir un cas d’école sur le détournement de la vocation première d’un projet social. Avec une métropole sujette à une forte demande en logements, les prix du foncier ont tout simplement dépassés toutes les prévisions. Le mètre carré coûte aujourd’hui sur l’Avenue 2 Mars (au centre-ville) plus de 15.000 DH, intimidant même les classes sociales réputées aisées. Le problème réside ici dans une discordance entre l’offre et la demande, toutes deux très fortes.

Pour les cadres et les jeunes couples constituant la nouvelle classe moyenne, un logement social à 300.000 DH satisfait amplement leurs besoins et se situe dans leurs limites budgétaires, contrairement aux petits salariés qui n’ont aujourd’hui nulle part où aller.

Certains promoteurs vont jusqu’à augmenter le standing de leurs produits originellement destinés aux classes modestes pour attirer de nouveau clients mieux lotis, laissant entrevoir un inquiétant retour de manivelle et la naissance de nouveaux bidonvilles.

Marrakech :

Chantier Marrakech
Chantier, Marrakech – Auteur : jazamarripae

Les prix exorbitants de l’immobilier à Marrakech dépassent tout entendement avec des villas qui coûtaient 4000 DH/m² en 2002 et qui valent aujourd’hui plus de 25.000 DH/m². Avec une offre très limitée et une demande en hausse effrénée, portée par l’effet mode de la ville ocre et l’imaginaire orientale qu’elle attise chez les acquéreurs européens, les prix atteignent des sommets.

Les promoteurs craignent que l’euphorie cède brusquement la place à la crise (rappelant le précédent des Etats-Unis), ou pire encore, qu’un fracassement des prix mette fin à la série de scores positifs enregistrés ces dernières années. Il est à rappeler que l’achat des terrains à des fins purement spéculatives (attendre que les prix sur le marché augmentent considérablement et revenir avec des offres très compétitives) est une pratique répondue au Maroc.

Agadir :

Chantier Agadir 01
Chantier 01, Agadir – Auteur : notwist

Agadir est une ville richement dotée en documents d’urbanismes, et jusqu’à l’intégration des régions périphériques dans ce qui sera appelé le Grand Agadir, la commune gérait convenablement toutes les questions relatives à son urbanisme.

L’évolution économique d’Agadir, et de ce fait démographique, crée un déséquilibre qui se traduit par un besoin imminent de restructuration.

Hay Mohammadi est ainsi appelé à accueillir quelques 120.000 gadiris dans les années à venir. Plus de 6.000 baraques ont été démolies en 2007, et 4.000 démolitions sont prévues pour 2008.
Al Omrane Agadir, dont la priorité est le logement social, a déjà investi plus d’un milliard de dirhams pour lancer la construction de 1.500 appartements à 140.000 DH l’unité dans le cadre du projet “Villes sans Bidonvilles“. Les évacuations ne se déroulent cependant pas sans encombres, la mésaventure du Maire d’Agadir à la Carrière Day Day est là pour nous le rappeler.

Chantier Agadir 02
Chantier 02, Agadir – Auteur : jwallenmn

Avec le recouvrement des lits des fleuves traversant la ville et la viabilisation de ces terrains, les projets étalés sur l’entrée sud d’Agadir et sur ses banlieues, l’offre est encore loin du seuil critique constaté dans d’autres métropoles marocaines. Il n’est pas difficile d’acquérir un bien immobilier dans la région, malgré des prix très élevés, et la relative stabilité du marché rassure les acheteurs. Tout le monde sait que le foncier a toujours été plus cher à Agadir qu’ailleurs (normes sismiques obligatoires, vocation touristique de la ville…) et personne ne devra plus s’étonner de voir des maisons se négocier à Ihchach ou Les Amicales à 1 million de Dirhams, et beaucoup plus à Charaf ou Talborjt.

Certains l’appellent la loi de l’offre et de la demande, je dirais que c’est le revers de la médaille. Toute croissance impose un tribut qui se chiffre ici en flambée des prix.

Alors crise ou pas crise, Saïd Sekkat, Secrétaire Général de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers partage avec Marie-Helène Giguère sur les colonnes de La Vie Eco :

« Le risque de surchauffe est inhérent au développement fulgurant de l’immobilier ces dernières années. Cette tendance est passagère, dans la mesure où la demande est encore très forte. Il s’agit probablement d’un réajustement des prix dû à un rééquilibrage entre l’offre et la demande »

Espérons-le !

L'Auteur

Mehdi Reghai en quelques mots :
Autodidacte, responsable de publications au sein d'une agence Web et passionné de culture japonaise.


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